Fiscalité des plus-values immobilières
Calcul, exonérations et obligations déclaratives

1. Détermination de la plus-value brute

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien immobilier, exprimés en euros.

2. Application des abattements pour durée de détention

La loi prévoit des abattements progressifs sur la plus-value brute, différents selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux.

Pour l’impôt sur le revenu :

• 6 % par an de la 6e à la 21e année,

• 4 % pour la 22e année,

• exonération totale après 22 ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux :

• 1,65 % par an de la 6e à la 21e année,

• 1,60 % pour la 22e année,

• 9 % par an au-delà de la 22e année,

• exonération totale après 30 ans de détention.

Le point de départ de la durée de détention est la date d’acquisition (acte notarié, donation ou succession). L’abattement s’applique directement sur la plus-value, et non sur le prix d’acquisition.

3. Exonérations possibles

Certaines cessions bénéficient d’un régime d’exonération :

• Résidence principale : exonération totale si le bien constitue la résidence principale au moment de la vente.

• Première cession d’un logement autre que la résidence principale : exonération sous condition de réinvestir le prix dans l’acquisition d’une résidence principale, et sous réserve de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes.

• Non-résidents : exonération possible en cas de cession de l’ancienne résidence principale, à condition que la vente intervienne avant le 31 décembre de l’année suivant le transfert de domicile fiscal.

• Dépendances immédiates et nécessaires : exonération si elles sont cédées simultanément avec le bien principal.

4. Obligations déclaratives et modalités de paiement

La plus-value immobilière doit être déclarée via des formulaires spécifiques :

• Formulaire n°2048-IMM : pour les immeubles (hors terrains à bâtir).

• Formulaire n°2048-TAB : pour les terrains à bâtir.

Ces formulaires sont remis au notaire, qui les télétransmet à l’administration fiscale.

Le montant net imposable (y compris les cas d’exonération conditionnelle) doit également être reporté sur la déclaration annuelle des revenus n°2042-C.

Il est conseillé de préciser dans l’acte de vente la répartition des frais liés à la déclaration, ainsi que l’ensemble des justificatifs pouvant être demandés par l’administration.

5. Cas particuliers et points d’attention

Certaines situations nécessitent une attention spécifique :

• Non-résidents : obligation éventuelle de désigner un représentant fiscal.

• Sociétés de personnes (articles 8, 8 bis, 8 ter du CGI) : ventilation des plus-values entre associés.

• Indivision, démembrement ou sociétés à prépondérance immobilière : règles particulières pour le calcul de la plus-value.