IFI : comment contester l’évaluation d’un bien immobilier lors d’un contrôle fiscal (analyse de deux arrêts de la Cour de cassation)

Lors d’un contrôle fiscal portant sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’administration fiscale peut contester la valeur déclarée d’un bien immobilier et substituer à celle-ci la valeur vénale réelle du bien.

Toutefois, cette réévaluation doit respecter des règles strictes. La jurisprudence impose en particulier à l’administration fiscale de motiver précisément son évaluation et de justifier les comparaisons immobilières utilisées.

Deux décisions importantes de la Cour de cassation – rendues les 27 juin 2018 et 24 juin 2020 – précisent les obligations de l’administration lorsqu’elle redresse la valeur d’un bien immobilier dans le cadre de l’ISF. Les principes dégagés par ces arrêts sont aujourd’hui pleinement transposables à l’IFI, les règles d’assiette et de procédure étant identiques.

Ces décisions présentent donc un intérêt particulier pour les contribuables confrontés à un redressement portant sur la valeur d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrôle IFI.
Pour une présentation générale des procédures applicables, voir également la page du cabinet consacrée au contrôle fiscal :
https://www.aflalo-avocat.fr/avocat-controle-fiscal

1. L’obligation de motivation des comparaisons immobilières

Le principe posé par la Cour de cassation

Dans son arrêt du 27 juin 2018 (Cass. com., 27 juin 2018, n° 16-20.468), la Cour de cassation rappelle une règle essentielle en matière d’évaluation immobilière.

Lorsque l’administration fiscale substitue à la valeur déclarée la valeur vénale réelle d’un immeuble, elle doit démontrer le bien-fondé de son évaluation en s’appuyant sur des éléments de comparaison tirés de ventes de biens intrinsèquement similaires.

Cette exigence concerne l’ensemble des impôts reposant sur la valeur vénale, notamment :

• l’ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ;

• l’actuel impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;

• les droits de mutation et droits d’enregistrement.

Ces principes sont aujourd’hui appliqués lors des contrôles relatifs à l’IFI :
https://www.aflalo-avocat.fr/avocat-controle-ifi

Le contenu de l’obligation de motivation

La Cour rappelle que la notification de redressement doit être suffisamment motivée afin de permettre au contribuable de formuler ses observations, conformément à l’article L.57 du Livre des procédures fiscales.

Concrètement, l’administration doit préciser dans la notification :

les termes de comparaison retenus

L’administration doit identifier les ventes utilisées comme référence en indiquant notamment :

• la date de la mutation

• la situation du bien

• la surface

• la catégorie cadastrale

• le prix de vente.

la similitude des biens comparés

La notification doit expliquer en quoi les biens retenus sont intrinsèquement similaires au bien évalué. L’administration doit ainsi tenir compte :

• du type d’immeuble

• du quartier

• de l’époque de construction

• du standing

• de l’état d’entretien

• de l’occupation du bien.

la méthode d’évaluation utilisée

L’administration doit également exposer la méthode retenue pour déterminer la valeur du bien, par exemple :

• le calcul du prix moyen au mètre carré

• les pondérations appliquées

• les éventuelles décotes pour vétusté, occupation ou indivision.

Une notification se contentant de citer quelques ventes sans expliquer leur pertinence peut être jugée insuffisamment motivée.

2. La procédure contradictoire préalable en cas de défaut de déclaration

Les faits de l’affaire jugée en 2020

Dans un arrêt du 24 juin 2020 (Cass. com., 24 juin 2020, n° 18-10.477), la Cour de cassation s’est prononcée dans une situation différente : des contribuables n’avaient pas déposé leurs déclarations d’ISF pendant plusieurs années.

Après une invitation à déclarer, ils avaient indiqué que leur patrimoine ne dépassait pas le seuil d’imposition.

L’administration fiscale leur a alors adressé une proposition de rectification, retenant une valeur supérieure pour un appartement parisien sur la base de certains termes de comparaison.

Les contribuables contestaient notamment :

• le nombre insuffisant de comparaisons retenues ;

• la pertinence des biens utilisés comme références.

L’administration s’était contentée de répondre qu’à ce stade elle n’était pas tenue de fournir plusieurs termes de comparaison.

La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation censure cette position.

Elle rappelle que, même en cas de défaut de déclaration, l’administration ne peut pas procéder directement à une taxation d’office.

Elle doit d’abord établir, par une procédure contradictoire, que le contribuable possède un patrimoine supérieur au seuil d’imposition.

Cette procédure suppose l’envoi d’une notification suffisamment motivée permettant au contribuable de discuter :

• la valeur des biens immobiliers ;

• l’existence du passif ;

• et plus généralement son assujettissement à l’impôt.

L’exigence de motivation dès la phase préalable

La Cour précise également que l’administration doit fournir des comparaisons immobilières détaillées dès cette phase préalable.

Elle doit notamment :

• présenter les ventes utilisées comme références ;

• expliquer pourquoi ces biens sont comparables ;

• répondre aux critiques formulées par le contribuable.

Ainsi, même dans le cadre d’une taxation d’office pour défaut de déclaration, l’administration doit motiver précisément son évaluation.

3. Les conséquences pour les contrôles IFI

Les principes dégagés par ces deux décisions sont aujourd’hui pleinement applicables aux contrôles relatifs à l’IFI.

En pratique, l’administration fiscale ne peut pas se contenter d’une évaluation approximative d’un bien immobilier.

Elle doit :

• identifier des ventes réellement comparables ;

• expliquer leur pertinence ;

• détailler la méthode d’évaluation retenue ;

• répondre aux observations du contribuable.

Une notification insuffisamment motivée peut entraîner l’irrégularité de la procédure et la décharge des impositions.

En cas de contestation d’un redressement, les procédures sont présentées sur la page relative au contentieux fiscal :
https://www.aflalo-avocat.fr/contentieux-fiscal

Conclusion

Les arrêts des 27 juin 2018 et 24 juin 2020 rappellent que l’administration fiscale doit justifier de manière précise toute réévaluation immobilière.

Lorsqu’elle redresse la valeur d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrôle fiscal – qu’il s’agisse de l’ISF ou de l’IFI – elle doit démontrer le bien-fondé de son évaluation à partir de comparaisons pertinentes et analysées de manière concrète.

Ces exigences s’appliquent également lorsque la procédure conduit à une taxation d’office pour défaut de déclaration.

Pour toute assistance dans le cadre d’un contrôle IFI ou d’un redressement fiscal, voir la page du cabinet :
https://www.aflalo-avocat.fr/avocat-controle-ifi

Assistance en cas de contrôle IFI au 01.42.81.07.30 ou avocat.aflalo@yahoo.fr